很多投资人原本以为，只要重判了万盛发集团的老板张美兰，越南的金融和房地产市场就能稳住。

但是实际情况完全相反，张美兰改判无期徒刑之后，越南的房地产泡沫还是彻底碎了。

不仅第二大房企诺瓦乐跟着暴雷，全国上百家银行网点也全部卷进了坏账困境。

这篇文章就带大家看看，这个曾经让无数人发财的东南亚暴富神话，到底是怎么一步步走向破灭的。

一、 张美兰案尘埃落定，但房地产的大面积崩盘才刚刚开始

我们先来看看张美兰案最新的进展情况，在2024年4月的时候，胡志明市人民法院对万盛发集团的老板张美兰进行了一审判决，当时判处的是死刑。

到了2024年10月，法院又因为她涉嫌洗钱以及非法向境外转移45亿美元的资产，追加了无期徒刑。

但是到了去年6月25日，越南国会正式投票通过了刑法修正案，直接废除了包括贪污罪在内的8个经济罪名的死刑。

根据这个新的法律规定，在7月1日之前已经被判处死刑但是还没有执行的人，如果符合清退资产的条件，刑罚就自动转为终身监禁。

因为这个法律的修改，张美兰最终免于死刑，改成了无期徒刑。

虽然张美兰死里逃生，但是她给越南经济留下的债务窟窿根本无法填补。

越南政府的清算部门目前正在处理她名下价值253.5万亿越南盾的资产，但是这些资产绝大多数都是有法律纠纷的土地和停工的建筑项目，在市场上根本找不到买家来变现。

被张美兰掏空的西贡商业银行，现在完全由越南国家银行接管并实行特殊控制，每个月都要靠财政注入资金来维持每天的开门营业。

更严重的是，张美兰案根本不是一个个案，整个越南房地产行业都在使用相同的手段借钱。

到了2025年10月，越南第二大房地产开发商诺瓦兰集团正式宣布破产违约。

根据越南政府监察总署公开的调查报告显示，诺瓦兰集团通过公开发行1.5万亿越南盾的企业债券募集资金，随后通过复杂的子公司链条，把这些钱全部转移到了关联公司诺瓦房屋里面。

经过调查人员核实，这些子公司的注册资本金全部都是虚假的。

截至2025年10月底，诺瓦兰集团以及旗下20家核心发债主体，已经明确表示无法按时支付债券的本金和利息。

该集团没有偿还的企业债券总额达到了16.9万亿越南盾，其中，格林威治、财务环球等大批关联壳企业已经出现了实质性的逾期

在诺瓦兰集团宣布违约的那一周，胡志明市证券交易所出现了剧烈的波动，单日有近150只房地产和银行板块的股票直接跌停。

根据国泰君安证券越南公司发布的今年春季展望报告，在这一年里，越南企业债券市场的到期总规模高达165.397万亿越南盾。

在这中间，房地产行业的到期债务占到了58%，总额高达95.943万亿越南盾。

这意味着，在2026年接下来的时间里，会有更多的房地产企业因为没办法还债而倒闭。

二、 上百家银行卷入坏账危机，整个金融体系面临全面清洗

房企成批倒闭，直接就把借钱给他们的银行给拖垮了。

很多人在问，为什么媒体说有上百家银行卷进去了？

大家要知道，越南的银行业结构很特殊，少数几家大型银行在全国有成百上千个分支机构和营业网点，而这些网点全部参与了房地产贷款业务。

根据越南国家银行公布的最新官方数据，整个金融系统的资金已经高度集中在房地产行业里面了。

截至去年7月底，越南金融机构的房地产信贷余额已经超过了4100万亿越南盾，这个数字占到了越南全社会总贷款余额的23.68%。

如果我们把这4100万亿越南盾拆开来看，数据更加具体。

其中，直接给房地产开发商用来买地和盖楼的经营性开发贷款，大约是1790万亿越南盾，这个数字比前一年同期大幅度增长了23%。

而给普通老百姓买房以及和房子相关的消费贷款，大约是2280万亿越南盾，同比也增长了12.4%。

在地域分布上，胡志明市一个城市的房地产贷款余额就超过了1090万亿越南盾，占到了整个胡志明市所有贷款总额的27.5%。

当诺瓦兰和万盛发这样的头部房企停止还钱的时候，全国各地的银行网点立刻就出现了大面积的坏账。

越南投资发展银行的首席经济学家艮文力在接受公开采访时说明了银行内部的真实情况。

虽然目前官方账面上公布的房地产表面坏账率只有2.43%左右，但是银行系统内部存在严重的隐形坏账。

首先是资金链条的混同问题：过去几年里，很多商业银行都在帮房地产企业代销和承销企业债券。

因为银行内部缺乏严格的风控数据追踪系统，很多房企通过离岸公司或者影子企业把债券募集来的钱，又存回银行或者包装成普通流动资金贷款。

现在房企违约了，这些原本在银行系统里被归类为正常经营贷款的资金，在一夜之间全部变成了无法收回的死账。

其次是银行的净利差在严重缩水：越南国家银行为了防止整个国家的经济彻底停滞，从2025年开始，强制要求所有商业银行必须把贷款利率压低到历史最低水平，以此来鼓励实体企业贷款。

这样一来，银行一方面要承担房地产企业留下的巨额怀账损失，另一方面又没办法通过提高贷款利率来赚取利润。两头挤压之下，越南银行业的整体盈利能力在2025年底跌倒了过去两年的最低点，上百家基层银行网点因为亏损严重，已经开始缩减业务规模并裁减员工。

三、 强力新政刺破虚假繁荣，越南经济正在经历长期的结构性转型

那么，这个曾经被全世界投资人看好的东南亚暴富神话，为什么会在去年和今年彻底破灭？

最根本的原因就是越南的房地产价格严重脱离了本国人民的实际购买力。

在2015年的时候，越南修改了法律，允许外国人来越南买房。

从那个时候开始，胡志明市和河内的核心区域就建起了大量的高档公寓和度假村。

在很多核心的高端楼盘里，外国买家的比例达到了27%。

这些市中心房子的价格被炒到了每平方米数千美元，但是与此同时，越南普通老百姓的人均年收入只有4000多美元。

本地人根本买不起这些房子，整个市场完全是国际投机资金和本地少数富有阶层在互相转手炒作。

另一个重要原因就是私营企业非法控制银行的灰色操作。

在越南，像张美兰这样的商人，通过几百个虚假的人名和空壳公司，实际控制了西贡商业银行90%以上的股份。

诺瓦乐集团也是通过类似的手法，把银行当成了企业的套现工具。

当监管机构在2024年和2025年切断这种灰色联系之后，房企没有了资金来源，虚高的房价自然就维持不下去了。

不过，虽然现在的市场看起来非常糟糕，但这其实是越南政府主动选择的结果。

为了彻底解决这个问题，越南政府从2025年开始全面实施了新修订的《土地法》和《房地产经营法》。

这两部新法律的条款非常严厉，直接改变了房地产行业的发财规则。

第一，新法律规定，房地产开发商在项目没有拿到完整的法律预售许可之前，向购房者收取的订金上限绝对不能超过5%。

这就让开发商没办法再像以前那样，用极低的成本圈地，然后靠收大笔预付款来滚动资金。

第二，法律大幅度提高了开发商的自有资金比例，明确规定在项目启动前，企业必须拥有15%到20%的实缴自有资本。

这两条新规定一出台，那些靠高负债和虚假注资活着的僵尸房企立刻就融不到钱了，这也直接导致了诺瓦兰等公司的破产。

虽然这种做法在去年下半年和今年年初引发了剧烈的债务违约和市场停滞，但从整体来看，越南经济正在借这个机会把资金从房地产行业挤出来。

越南政府目前正在把财政和金融资源重新引导到制造业、加工业以及基础设施建设上。

通过执行严格的法律来打击金融腐败，把房价逼回到本地人能买得起的合理区间。

虽然靠炒房一夜暴富的神话在越南已经结束了，但是一个以工业制造为核心的、更健康的经济结构正在逐步建立起来。